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Decisão recente do Superior Tribunal de Justiça reforça a exclusão de responsabilidade penal quando o loteamento é regularizado antes do início da ação penal. Impactos práticos para corretores, incorporadoras e advogados imobiliários.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou mais uma importante diretriz para o mercado imobiliário: a regularização completa de loteamento, realizada antes do oferecimento da denúncia, exclui a tipicidade penal do crime de parcelamento irregular do solo urbano.
A decisão foi proferida no HC 857.566-PB (Rel. Min. Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, por unanimidade, julgado em 14/05/2025, DJEN 21/05/2025), com destaque no Informativo de Jurisprudência n.º 853 do STJ.

O que diz o julgado do STJ?

No caso analisado, o loteamento foi totalmente regularizado antes da denúncia, incluindo a obtenção de todas as licenças e certidões de aprovação. Com isso, o STJ reconheceu que não há dolo — requisito indispensável para configuração do crime de parcelamento irregular previsto no artigo 50, I, da Lei 6.766/1979. Assim, a Corte firmou entendimento de que, em situações como essa, não há crime e, portanto, não subsiste qualquer responsabilidade penal.

Reflexos práticos para o mercado imobiliário

Essa decisão é um divisor de águas para incorporadoras, corretores, advogados do ramo e demais agentes do mercado imobiliário. Ela incentiva a regularização tempestiva, oferecendo maior segurança jurídica para aqueles que agem com boa-fé na correção de eventuais irregularidades antes de qualquer persecução penal. Em outras palavras, quem corrige o problema a tempo não deve ser punido criminalmente.

Como proceder diante de eventual irregularidade?

Regularize o loteamento imediatamente, providenciando toda documentação junto aos órgãos competentes.

Documente o processo de regularização, para poder demonstrar a boa-fé e a efetividade das medidas tomadas, caso questionado judicialmente.

Busque orientação jurídica especializada para garantir que todos os procedimentos estejam em perfeita conformidade legal.

 Comentário de Antonio Tide, nosso sócio:

“Essa decisão do STJ reforça a importância de uma atuação proativa e responsável no mercado imobiliário. É um precedente que valoriza a busca pela regularização e reconhece que o Direito Penal deve ser a última ratio, aplicável apenas quando há real intenção de fraudar ou burlar a legislação urbanística. A conduta de quem procura sanar irregularidades antes mesmo do início da persecução penal é, na verdade, louvável e merece ser protegida, não punida. O julgamento traz mais tranquilidade e justiça para os operadores do Direito e os agentes do setor imobiliário.”